¿Qué es?
El contrato de compraventa de bien inmueble es un contrato mediante el cual una persona llamada vendedor le transmite la propiedad de su inmueble a otra persona que desea adquirirlo. La cual paga un precio justo y determinado por dicho inmueble. Por lo tanto, es el título de propiedad que te sirve para acreditar la propiedad de un inmueble que adquiriste a cambio de un precio.
¿Para qué sirve el contrato de compraventa de bien inmueble?
Se utiliza para el caso de que se vaya a adquirir la propiedad de cualquier tipo de bien inmueble, una casa, un departamento, un terreno. En términos generales para adquirir un bien raíz.
Es importante mencionar que este contrato puede ser utilizado entre personas físicas o morales, indistintamente.
Una vez firmado el contrato, te sirve para acreditar la propiedad del inmueble. Es decir, que lo adquiriste y puedes hacer uso de el.
¿Quienes intervienen en el contrato?
Vendedor. Es la persona que es la actual propietaria del inmueble que ofrece para su venta, con título de propiedad ante el Registro Público de la Propiedad.
Comprador. Es la persona que adquirirá la propiedad del bien inmueble mediante el pago de un precio.
Requisitos del contrato de compraventa de bien inmueble:
Nombre completo de las partes que celebran el contrato (comprador y vendedor).
Es importante distinguir si será una persona física o una persona moral. Pues, en caso de que sea una persona moral, debe señalarse los datos de la escritura pública o de la póliza en la que se creo la persona moral, los datos de la escritura pública en la que se le otorgaron facultades al representante que firmará el contrato. De esta manera podemos asegurarnos tanto de la parte vendedora si es persona moral que pueda obligarse a entregar el inmueble o, si es el caso, que la parte compradora pueda obligarse a pagar el precio para adquirir el inmueble.
Si se trata de personas físicas, debe mencionarse su nombre completo.
Domicilio de las personas que venderán y comprarán el inmueble. En ocasiones, deberá agregarse también su clave de Registro Federal de Contribuyentes y su Clave Única de Registro de Población, si se trata de personas físicas.
Título de propiedad del vendedor. Es importante relacionar y describir los datos que identifiquen el título de propiedad (escritura pública, decreto o cualquier otro documento oficial que acredite la propiedad del inmueble) por el que adquirió el vendedor el inmueble que pretende vender. Como puede ser la fecha, el número, la persona que dio fe, los datos de inscripción en el Registro Público de la Propiedad, entre otros.
Debes saber que únicamente puede vender un inmueble quien es propietario del mismo o quien actúa como apoderado del propietario del inmueble con facultades de dominio. Es decir, con facultades para disponer del bien, vendiéndolo, enajenándolo, transmitiendo su propiedad por cualquier medio legal.
Detalle del bien inmueble que se está comprando (ubicación, número de registro, descripción del bien inmueble). En este punto, es importante detallar el domicilio del inmueble que se está vendiendo. De preferencia que sea conforme aparece en el título de propiedad. Además agregar los metros cuadrados que correspondan a la superficie de terreno y a la superficie de construcción, así como las medidas, linderos y colindancias del inmueble.
Cuentas predial y agua. Es necesario que se cuente al corriente en los pagos de la cuenta predial y agua del inmueble. Si es posible relacionar los datos o números de la cuenta predial y agua.
Gravámen o carga. Si el inmueble se encuentra con algún gravamen, es importante saberlo antes de adquirirlo, ya que si adquieres el inmueble a sabiendas de que existe sobre él un gravamen, como puede ser una hipoteca o una anotación de embargo, tendrías que responder con ese gravamen que tenga el inmueble que adquirió.
El precio del inmueble, es decir, el valor de la cosa vendida. El precio que acuerden las partes para su venta tiene que ser justo y determinado. Además tiene que ser el pago en numerario, es decir, es dinero. Aunque la ley permite la opción que pueda pagarse con el valor de otra cosa, la parte en dinero necesariamente tiene que ser igual o mayor al que se pague con el valor de otra cosa.
Avalúo del inmueble. Es importante realizar un avalúo a través de un perito en la materia, como puede ser un Ingeniero Civil. En el que dicho perito con el título de propiedad del inmueble junto con una inspección que realizará en el inmueble que se pretende vender, emitirá un dictamen que será el avalúo en el que determinará el valor comercial que tiene el inmueble a la fecha.
Fecha y forma en que se realizará el pago. Es importante señalar que la fecha de pago debe señalarse en el contrato y necesariamente debe acreditarse de qué manera se realizó el pago. Si fue a través de transferencia electrónica o mediante efectivo y precisar si fue en un solo pago o en varios pagos.
Recuerda que el límite es de $646,815.00 M.N. para que puedas pagar en efectivo en una operación de compraventa de inmueble. El resto del precio acordado necesariamente debe ser mediante transferencia electrónica.
Fecha de entrega del bien inmueble. Una vez firmado el contrato, existe el acuerdo entre precio y cosa. Por lo que se considera que a partir de la fecha de dicho acuerdo el inmueble es propiedad del comprador. Sin embargo, en ocasiones, por cuestiones relacionadas con el mantenimiento, reparaciones o construcción del inmueble que se está adquiriendo se establece una fecha posterior a la firma del contrato, para su entrega.
Forma en que se manifiesta el acuerdo entre las partes. Es importante saber que tratándose de la compraventa de bienes inmuebles, en la legislación mexicana se establecen varias etapas para que se celebre correctamente la compraventa. Es decir, etapas que necesariamente se deben de dar para que surta plenos efectos para ambas partes tanto la venta como la adquisición, los cuales son los siguientes:
Firma del contrato de compraventa de inmueble.
Acudir ante el Notario Público de tu preferencia en la ciudad en donde se encuentre el inmueble vendido para darle forma al contrato. Es decir, para pasarlo ante una escritura pública la cual deberá ser firmada por ambas partes.
Inscribir o registrar la escritura pública en la oficina del Registro Público de la Propiedad del lugar en donde se encuentra ubicado el inmueble, en donde se hará el cambio de propietario del inmueble.
Vigencia del contrato. El contrato es vigente de manera permanente, ya que por la naturaleza del contrato de compraventa de inmueble al momento de firmar dicho contrato, se transmite la propiedad del inmueble y una vez que dicha propiedad forma parte o se integra al patrimonio del comprador ya no puede volver a formar parte del patrimonio del vendedor. Salvo que en un contrato posterior el comprador decida venderle el inmueble a quien en su momento fue el vendedor.
Impuestos. Este punto es importante que sepas que existen dos tipos de impuestos que se tienen que pagar. Uno es el Impuesto Sobre la Renta (ISR) que corre a cargo del vendedor, pues se genera por el sólo hecho de obtener un ingreso derivado de la venta de su inmueble. El otro es el Impuesto Sobre Adquisición de Inmueble (ISAI) que corre a cargo del comprador, pues se genera por el simple hecho de adquirir el inmueble que está comprando el cual formará parte de su patrimonio.
Dudas frecuentes:
¿Cómo puedo asegurarme de que el vendedor efectivamente es dueño del bien inmueble?
Es importante que no te confíes únicamente con el título de propiedad que te presente el vendedor. Ya que existe la posibilidad de que haya otra escritura pública o título de propiedad posterior a la fecha del que te está exhibiendo en ese momento.
Por ello, cada inmueble tiene un número que se llama “Folio Real”, que es el número que lo identifica a cada uno de los inmuebles que existen en la ciudad o el estado en donde se encuentre dicho inmueble. Por lo que, con ese número de Folio Real que generalmente lo encuentras en el título de propiedad del vendedor, puedes acudir ante el Registro Público de la Propiedad y previo llenado de un formato de búsqueda de antecedentes registrales y el pago por esa búsqueda, le proporcionarás el número del Folio Real para que identifiquen quién es el propietario actual del inmueble y puedas verificar que sea la misma persona que te quiere vender el inmueble.
Además, te recomendamos que antes de realizar un pago para la adquisición del inmueble te asegures que la persona que te está vendiendo el inmueble es el propietario o está facultado para poder venderte el inmueble.
¿Qué pasa si el inmueble que voy a adquirir tiene varios dueños?
Si el inmueble que vas adquirir tiene varios dueños y sólo uno de ellos te está ofreciendo en venta la parte que le corresponde en propiedad, es importante que sepas que antes de que adquieras el inmueble, el vendedor haya notificado (avisado) a los otros copropietarios ante un Notario Público o un juez que llevará a cabo dicha venta. Esto con la finalidad de que alguno de los demas copropietarios pueda ejercer un derecho que la ley le llama “derecho del tanto”, para que puedan comprar la parte que estás vendiendo en lugar de la persona a la que se lo quieres ofrecer.
Lo anterior es importante, porque si vendes directamente a un tercero que no sea uno de los copropietarios del inmueble la parte de la que eres propietario, sin notificarle (avisarle) a los demás copropietarios, estarías violando su derecho del tanto. Por lo que existiría la posibilidad de que uno de los copropietarios quisiera ejercerlo en contra del nuevo comprador e, incluso a través de una demanda, podría despojarlo de la propiedad a cambio de devolverle el precio que pago el nuevo comprador por la misma.
¿Es importante que sepa si el vendedor esta casado o no?
Sí es importante saber este dato. Ya que si el vendedor se encuentra casado bajo el régimen de sociedad conyugal (o conocido como “en bienes mancomunados”), es necesario que el o la conyuge del vendedor forme parte también del contrato. Como testigo o como parte vendedora con la finalidad de que otorgue su consentimiento para que se pueda llevar a cabo la venta.
Si una persona está casada bajo el régimen de sociedad conyugal, eso significa generalmente que todo lo que adquiera durante el matrimonio no será de su exclusiva propiedad, sino que será parte de la sociedad conyugal. Por lo tanto, si la sociedad conyugal la integran dos personas, es importante que la otra persona, o sea, el o la conyuge, de la persona que esta vendiendo exprese su consentimiento. Es decir, que esté de acuerdo en que se venda dicho inmueble.
¿Cómo calcular el valor del inmueble?
Para determinar si el valor de venta de un inmueble será el justo o no, es necesario que cuentes con tres elementos:
El valor catastral (lo encontrarás en la boleta predial del inmueble)
El valor comercial (será el que arroje el avalúo hecho por un perito)
El valor con el que se adquirió el inmueble que se pretende vender (este valor lo encontrarás en el título de propiedad del vendedor. Aunque no es necesario que exista, ya que pudo haberse adquirido a través de una herencia o donación).
Contando con los tres elementos anteriores, el principal valor para determinar en qué precio se pondrá a la venta el inmueble será el del valor comercial. Pudiendo partir de ahí para aumentar o disminuir el valor de la venta del inmueble. Además, es importante que especifiques dentro del contrato de compraventa del bien inmueble el avalúo practicado al inmueble y el precio de venta que se fijará.
¿Qué es la plusvalía?
Cuando escuchas hablar de que los bienes inmuebles tienen una plusvalía, seguro te has preguntado qué significa eso. Pues la plusvalía se refiere al incremento del valor de un terreno o un inmueble a través del tiempo. Aunque este incremento puede darse por diversas circunstancias, como lo son:
La ubicación (si se encuentra en una zona con todos los servicios básicos, cerca de escuelas, centros comerciales, supermercados, etc.).
La accesibilidad (que existan vías de comunicación y/o transporte público de facil acceso)
Los servicios (que haya un suministro suficiente y adecuado de manera constante de agua, drenaje, luz o internet).
Los planes de desarrollo (se refiere a las construcciones futuras, si se sabe que cerca del inmueble se construirá un centro comercial, escuelas, mercados u hospitales).
Una vez firmado el contrato de compraventa de bien inmueble, ¿qué sigue?
Debes formalizar el contrato. Es decir, acudir con el Notario Público de tu preferencia ubicado en la ciudad en donde se encuentre el inmueble. Posteriormente deberás realizar el cambio de propietario ante el Registro Público de la Propiedad.
Es importante mencionar, que generalmente, una vez que acudas con el Notario Público a formalizar el contrato de compraventa de bien inmueble será el Notario o sus empleados quienes acudirán al Registro Público de la Propiedad para hacer el cambio de propietario del inmueble. Y una vez realizado el cambio te entregarán un “testimonio”, conocido como escritura pública, que será tu título de propiedad junto con el contrato firmado. A partir de este momento, finalizarás todo el trámite que implica adquirir una propiedad.
